Le Taux d’usure, 3e trimestre 2021
La baisse est continue depuis le début de l’année, conséquence de taux très bas pratiqués par les banques (jusqu’à 1,25% en avril).
En pratiquant des taux bas, les banques cherchent à redynamiser le marché de l’emprunt quelque peu impacté par les périodes de confinements en 2020.
C’est le cas pour les prêts professionnels, mais également pour les prêts immobiliers, que ce soit pour la résidence principale ou la résidence secondaire. Ces prêts sont le plus souvent souscrits sur des durées longues (20 à 25 ans).
Un système qui se veut protecteur
Conçu Initialement pour protéger les emprunteurs, le taux d’usure (taux à ne pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt) est construit sur la moyenne des taux pratiqués sur le trimestre précédant et augmenté d’un tiers. Ce système permet de réguler le marché de l’emprunt et d’éviter une « envolée » des taux de crédit.
Il est à noter, que le coût total d’un prêt immobilier inclus tous les frais acquittés par l’emprunteur pour réaliser l’opération de prêt : notamment les frais de dossier pour la banque, les éventuels frais de courtage, les frais d’assurance et de garantie…
Ce trimestre, le taux d’usure atteint un niveau historique, au plus bas : alors que la baisse des taux semble laisser présager d’une remontée du nombre des crédits immobiliers, dans les faits cette baisse pourrait ne profiter qu’à un nombre restreint d’emprunteurs. En effet, en pratiquant des taux très bas afin d’être plus attractifs que leurs concurrents, les organismes bancaires favorisent les meilleurs profils.
L’effet ciseau ou l’exclusion
En cas de remontée des taux, les emprunteurs les moins attractifs pour les banques risquent de se trouver exclus : le taux d’usure basé sur une moyenne des taux antérieurement plus bas risque de les pénaliser. C’est l’effet « ciseaux » : une remontée des taux nominaux combinée à une baisse du taux d’usure.
Les profils d’emprunteurs les moins aisés, plus âgés, ou présentant des risques de santé, se voient déjà souvent proposer des taux moins attractifs. Pour ces derniers, le poids de l’assurance emprunteur, qui est prise en compte pour calculer le coût total du prêt pourrait contribuer à leur faire dépasser le taux d’usure, et donc les obliger à renoncer à leur projet d’achat immobilier.
Favoriser le crédit tout en protégeant les emprunteurs
Comme le taux d’usure est déterminé sur la base d’une moyenne de taux pratiqués sur le trimestre précédent, ce décalage a, dans le cas présent, un effet contraire à celui recherché à travers l’application du taux d’usure. En effet, c’est le paradoxe de ce dispositif, visant à protéger des ménages ayant une solvabilité faible, et dont les effets conduisent à exclure ces mêmes profils des possibilités d’emprunt.
Combiné aux recommandations du HSCF (conditions d’accès, taux d’endettement, durée), le contexte du crédit immobilier semble peu favorable au plus grand nombre. Une solution pourrait être d’adapter, même ponctuellement, le mode de détermination du taux d’usure afin de réguler le système.